Yeni Malikin İhtiyacı Tahliye

24Oca
2025

Yeni Malikin İhtiyacı Tahliye

Ev/işyeri aldınız ama kiracı tahliye etmeyi kabul etmiyor. Bu durumda neler yapılmalıdır, nasıl bir süreç izlenilmelidir? Hak kaybına uğramamak için ne yapılmalıdır. Bu yazıda bu soruların cevabına yer verilmektedir.

Yeni Malikinin İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Açma Şartları

Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesine göre yeni bir konut veya işyeri maliki, gayrimenkulü üzerindeki kullanım hakkının öncelikli olarak kendi ihtiyacına ya da altsoy, üstsoy veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişi ihtiyacına yönelik olduğunu ifade ederek kiracının tahliyesini talep edebilir. Ancak bu hak, belirli şartlara bağlıdır ve bu şartların yerine getirilmesi gerekmektedir.

1. İhtiyacın Samimi ve Gerçek Olması

İhtiyaç nedeniyle tahliye talebinde bulunacak malik, ihtiyacının samimi ve gerçek olduğunu kanıtlamalıdır. Malik, gayrimenkulü kendi kullanımına tahsis etmek istediğini veya altsoy üstsoyu için bu ihtiyacın doğduğunu ortaya koymalıdır. Bu kapsamda “gerçek ihtiyaç” kavramı, malikçe öne sürülen gerekçelerin objektif olarak incelemesini gerektirir. Bu ihtiyaç dava açılırken ve dava sırasında ihtiyacın devam etmesi gerekir.

2. İhtiyacın Üstün Olması

Malikin ileri süreceği ihtiyaç, kiracının konut veya işyeri ihtiyacına göre daha üstün olmalıdır. Bu çerçevede mahkemeler, her iki tarafın durumunu dengeli bir şekilde değerlendirmekte ve hangi tarafın ihtiyacının daha öncelikli olduğuna karar vermektedir.

3. Yeni Malikin Mülk Sahibi Olmasından İtibaren Sürelere Uyulması

Kanuna göre, yeni malik, taşınmazın tapuda kendi adına tescilinden itibaren bir ay içinde mevcut kiracıya ihtiyacı nedeniyle tahliye talebini bildirmek zorundadır. Bu bildirim yazılı olarak yapılmalı ve noter veya taahhütlü mektup yoluyla kiracıya ulaştırılmalıdır.

Dava açma süreleri ise ayrıca düzenlenmiştir. Yeni malik, taşınmazın tapuya tescilinden itibaren altı ay sonra tahliye davası açabilir. Bu süre, hak kaybına yol açmamak için kesinlikle dikkate alınmalıdır.

4. Bildirim Zorunluluğu

Yeni malik, ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açmadan önce kiracıya ihtiyacını bildirerek süre tanımalıdır. Bildirimde, ihtiyacın doğduğu ve konutun veya işyerinin hangi amaçla kullanılacağı açık bir şekilde ifade edilmelidir.

5. Kiracı Evi Tahliye Etmezse Ne Yapılır?

Eğer kiracı, bildirim ve dava sonucunda tahliye kararı verilmesine rağmen evi veya işyerini boşaltmazsa, icra yoluyla tahliye süreci başlatılabilir. Tahliye kararının kesinleşmesiyle birlikte malik, İcra ve İflas Kanunu’nda belirtilen prosedüre uygun olarak icra müdürlüğüne başvurabilir.

6. 1 Aylık Bildirim Süresini Kaçırdım Ne Yapmalıyım?

Yeni malik olarak, taşınmazın mülkiyetini kazandıktan sonraki 1 aylık sürede kiracıya tahliye ihtarnamesi gönderilmediyse kira sözleşmesinin bitiş/yenilenme tarihinden itibaren 1 ay içerisinde tahliye davası açılabilmektedir. Eğer ihtarname çekmeden sözleşme bitiş/yenilenme tarihi beklenmeden dava açılırsa dava usulden reddedilir.

7. Dava Nerde Açılır? Masraflar Kim Öder?

Tahliye davası taşınmazın bulunduğu sulh hukuk mahkemesinde açılır ve nispi harca tabidir. Masrafları dava açılırken davacı öderken davanın kazılması sonucunda yapılan masraflar davalıdan alınarak davacıya verilir.

Yargıtay Kararlarından Örnekler

Yargıtay, ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarında tarafların durumunu ayrıntılı bir şekilde inceleyerek emsal kararlar vermiştir.

• “Davacı dava konusu taşınmazı 12.02.2015 tarihinde iktisap etmiş ve 17.02.2015 tarihinde davalı adına keşide ettiği ihtarla kiracısı bulunduğu taşınmazı ihtiyacı için satın aldığını ihtarın tebliğinden itibaren 15 gün içinde tahliye etmesini ihtar etmiş ve ihtar davalıya 06.03.2015 tarihinde tebliğ edilmiştir. TBK.’nun 351. maddesi uyarınca edinme günü de dahil olmak üzere edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla edinme tarihinden itibaren altı ay sonra ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılabilir. Davacı vekili iktisaptan itibaren bir ay içinde tebliğ ettirdiği ihtarla iktisap ettiğini davalıya bildirmiş ise de dava yasal 6 aylık süre beklenilmeden 30.04.2015 tarihinde açılmıştır. Açılan dava süresinde olmadığından davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.” (Y. 6. HD, 14.03.2016 T., 2016/2761 E., 2016/1963 K.)

• “Olayımıza gelince; davalının kiracı olduğu gayrimenkulün davacı tarafından 03.07.2012 tarihinde satın alındığı, davalıya Karşıyaka 6. Noterliğinin 24.07.2012 tarih ve 12167 yevmiye sayılı ihtarnamesiyle kiralananı satın aldığını ve mevcut kira sözleşmesinin 31.08.2012 tarihinde sona erdiğini ve sözleşmeyi yenilemeyeceğini bildirdiği anlaşılmıştır. Davacı eski malik ile yapılan 31.08.2012 bitiş tarihli sözleşmeye dayanarak 28.9.2012 tarihinde davasını açmıştır. Eski malik ile yapılan 01.09.2009 başlangıç tarihli, 1 yıl süreli sözleşmeye göre dava süresinde olduğundan işin esasının incelenerek taraf delilleri de toplanıp sonucuna göre bir karar vermek gerekirken, davanın yazılı şekilde reddine karar verilmesi doğru değildir.” (Y. 6. HD, 02.04.2013 T., 2013/3949 E., 2013/5930 K.)

Yeni malik, ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açarken kanunlarca belirlenen şartlara ve sürelere harfiyen uymak zorundadır. Bildirim ve dava süreçlerinde hata yapılmaması çok önemlidir, aksi takdirde talebin reddedilmesi söz konusu olabilir. Bu konuda bir avukattan destek almak, sürecin hukuka uygun ve hızlı ilerlemesi için faydalı olacaktır.

Tahliye davası ile ilgili diğer yazımıza ulaşmak için buraya tıklayabilirsiniz. 

Sizde açtığınız veya açacağınız ihtiyaç nedeniyle tahliye davası ve arabuluculuk süreci ilgili hukuki destek almak için 0532 652 54 54 numaralı telefondan ofisimize ulaşabilirsiniz.