Kira Tespit Davasını Kim Açabilir?

13Mar
2025

Kira Tespit Davasını Kim Açabilir?

Kira tespit davası, hem kiracılar hem de ev sahipleri tarafından sıkça merak edilen bir konudur. Peki, ev sahibiniz yeni yılda yüksek oranda kira artışı talep etti ve anlaşmazlık yaşandıysa ne yapmalısınız? Kiracı olarak 5. yılınızı doldurduğunuzda kira bedelinin tespiti için dava açabilir misiniz? Bu yazıda, kira tespit davası ile ilgili en çok sorulan sorulara yanıt veriyoruz.

Kira Tespit Davası Nedir?

Kira tespit davası, kira sözleşmesinde yer alan bedelin piyasa koşullarına ve kanuni düzenlemelere uygun şekilde belirlenmesi amacıyla açılan bir davadır. Genellikle kira bedelinin belirlenmesinde taraflar arasında anlaşmazlık olması durumunda gündeme gelir. Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 344/3 hükmüne göre, her 5. yıldan sonra kira bedelinin tespiti için dava açılabilir.

Kira Tespit Davasını Kimler Açabilir?

Kira tespit davasını açabilecek taraflar şunlardır:

1. Ev Sahibi (Kiraya Veren): Kira bedelinin piyasa şartlarına göre artırılması gerektiğini düşünen mal sahibi her zaman bu davayı açabilir.
2. Kiracı: Ödediği kira bedelinin piyasa değerinin üzerinde olduğunu düşünen kiracı da dava açabilir. Ancak uygulamada bu davalar genellikle ev sahipleri tarafından açılmaktadır.
3. Üçüncü Şahıslar: Normal şartlarda kira tespit davası yalnızca kira sözleşmesine taraf olanlar tarafından açılabilir. Ancak;
   • Taşınmaz birden fazla hissedara sahipse, paydaşlardan biri diğerlerine karşı dava açabilir.
   • Miras paylaşımı yapılmamış bir taşınmazda mirasçılardan biri dava açabilir.
   • Kiraya veren ile taşınmazın sahibi farklı kişilerse, malik de dava açabilir.

Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılabilir?

Kira tespit davası, genellikle kira döneminin bitimine 30 gün kala açılmalıdır. TBK m. 345/2 hükmüne göre:

• Kira dönemi bitmeden 30 gün önce dava açılabilir ya da
• 30 günlük süre içinde yazılı bildirim yapılarak kira artışı talep edilirse, yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olacak şekilde dava açılabilir.

Eğer sözleşmede yeni dönemde kira bedelinin artırılacağına dair bir hüküm varsa, mahkeme tarafından belirlenen yeni kira bedeli sözleşme başlangıcından itibaren geçerli olur.

Kira Tespit Davalarında Arabuluculuk Zorunlu mu?

01.09.2023 tarihinden itibaren açılacak kira tespit davalarında arabuluculuk dava şartı haline gelmiştir. Bu nedenle dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması zorunludur.

Yargıtay Genel Hukuk Kurulu 2006/3-532 E. 2006/555 K. sayılı kararında;
Kural olarak; Borçlar Kanunu hükümleri uygun olarak yapılan kira sözleşmesinin tarafları kira tespit davasını açabilir. Bunun istisnası ise, kira sözleşmesine taraf olmayan malikin kira tespit davasını açabilmesidir. Kaldı ki, Borçlar Kanunu’nun hükümlerine göre kiralayanın malik olması da şart değildir. Zira, kira sözleşmeleri kişisel hak doğuran sözleşmelerden olup, üçüncü kişilere ait olan malların dahi kiraya verilmesi mümkündür.

Kira Tespit Davası Açarken Dikkat Edilmesi Gerekenler

1. İhtarname Gönderilmesi:  Kira tespit davalarında ihtarname gönderilmesi sözleşmede artış şartı olduğu takdirde zorunlu değildir. Ancak dava açmadan önce karşı tarafa ihtarname gönderilerek yeni kira bedelinin talep edilmesi önerilir.
2. Rayiç Bedel Tespiti: Mahkeme, taşınmazın bulunduğu bölgedeki emsal kira bedellerini uzman bilirkişi raporuyla belirler.
3. Avukatlık Yardımı: Hukuki süreçlerin karmaşıklığı nedeniyle bir avukat ile süreci yönetmek faydalı olacaktır.

Yasal oranlar üzerinde yapılan artışların iade edilip edilmeyeceği de merak edilen bir konudur. Daha önce yasal oran üzerinde yapılan artışlarla ilgili yazımızı okumak için buraya tıklayabilirsiniz.

Sonuç

Kira tespit davaları, hem kiracı hem de ev sahibi açısından hakların korunması adına önemli bir hukuki süreçtir. Ancak dava açmadan önce taraflar arasında uzlaşma sağlanması daha hızlı ve masrafsız bir çözüm olabilir. Hukuki destek almak isterseniz 0532 652 54 54 numaralı telefondan bizimle iletişime geçebilirsiniz.