2022
Fazla Ödenen Kira Bedelinin İadesi
Av. Mesut Kavak / 0 Comments /KONUT KİRALARINDA %25’LİK KİRA ARTIŞ SINIRLAMASINI AŞAN ÖDEMELERİNİN İADESİ MÜMKÜN MÜ?
Ülkemizdeki enflasyona bağlı olarak sürekli değişen şartlar neticesinde kira artışlarına yönelik tedbirler alınmış ve 7409 sayılı Avukatlık Kanunu ile Türk Borçlar Kanunu’nda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun 11.06.2022 tarihli ve 31863 sayılı Resmî Gazete ‘de yayımlanarak yayım tarihi itibariyle yürürlüğe girmiştir (“Torba Kanun”).
İlgili kanun ile beraber Türk Borçlar Kanunu’na (TBK) aşağıdaki geçici madde eklenmiştir:
“GEÇİCİ MADDE 1- Konut kiraları bakımından bu maddenin yürürlüğe girdiği tarih ilâ 1/7/2023 (bu tarih dâhil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranının yüzde yirmi beşin altında kalması halinde değişim oranı geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir. Bu fıkra hükmü, 344 üncü maddenin ikinci fıkrası uyarınca hâkim tarafından verilecek kararlar bakımından da uygulanır.” denilmiştir.
Taşınmazın ihtiyaç nedeniyle tahliyesine ilişkin yazımızı okumak için buraya tıklayabilirsiniz.
SINIRLAMA HANGİ TARİHLER İÇİN GEÇERLİDİR?
Söz konusu geçici maddenin kanununa eklenmesi ile beraber yalnızca konut kiralarına ilişkin olmakla beraber 11.06.2022- 01.07.2023 tarihleri arasında yenilenen kira bedeline ilişkin anlaşmalar için geçerlidir.
Geçici maddenin kanuna eklenmesi ve uygulama alanı bulması ile beraber konut kiralarına ilişkin uyuşmazlıklar oldukça artmış olup konuya ilişkin olarak da farklı kararlar çıkmaya başlamıştır. Tartışma yaratan kararlardan birisi de Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2915/5408, 25.05.2021 tarihinde verdiği “7161S sayılı kanunun 59. Maddesi ile 6217 sayılı kanunun geçici 2. Maddesinde, tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranının esasa alınacağına ilişkin hükmün, akdedilmiş diğer kira sözleşmelerinin yenilenmesinde de uygulanacağı açıkça belirtilmiş olup kanunun yayın tarihinden itibaren derhal uygulanması gerekeceğinden, bu itibarla, ilk derece mahkemesince kira bedelinin tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranının esas alınarak belirlenen kira bedeli üzerinden, davacının istirdatını istediği alacağın hesaplanarak karar verilmesinde bir isabetsizlik bulunmamaktadır.” söz konusu kararıdır.
Bedelinin iadesine ilişkin verilen bir karar olmadığı noktasında Yargıtay açıklama yapsa da söz konusu kararın %25’lik kira artış oranı kuralı ile ilgisi vardır. Yargıtay’ın verdiği karardan anlaşılacağı üzere 2019 yılında TÜFE sınırlaması o döneme ait sözleşmeler için geçerlidir ve fazla kalan kısmın iade edilmesi gerekmektedir denilmiştir. Karar bu yönüyle tamamen %25’lik kira artış oranı sınırlamasına da emsal teşkil edecektir.
FAZLA ÖDENEN BEDELİN KANUNA AYKIRILIĞI
Yukarıda açıkça belirtilen karar aslında kanunun özüne dokunmakta ve kanunun emredici kuralına aykırı olarak tanzim edilen sözleşmelerin kabul edilemeyeceğini nitelemektedir. Kiracı ile %25 kira artış oranına aykırı olarak yapılan sözleşmeler her ne şartla olursa olsun kamu düzenine aykırılık teşkil ettiğinden geçersiz olacaktır. İşbu sebeplerle de kanuna aykırı olarak yapılan anlaşma sebebi ile paranın iadesi istenebilecektir.
Her ne kadar kiranın iadesinin yapılacağı noktasında irade beyan etmişsek de bazı hallerde bu durum hakkın kötüye kullanılması olarak nitelendirilebilecektir. Özellikle belirtmek gerekir ki hakkın kötüye kullanılması durumunu somut olayın durum ve koşullarına göre hakim belirleyecektir. Ancak koruma amacı ile getirilmiş ilgili bir kanun maddesinin hakkın kötüye kullanılması olarak değerlendirilmesi de oldukça zordur.
KİRA BEDELİNİN İHTİRAZİ KAYITLA ÖDENMESİ
Önemli belirtmekte fayda var ki; yukarıda incelenen Yargıtay kararında somut uyuşmazlığa taraf olan kiracı ödemelerinde ihtirazı kayıt koymuş ve fazlaya yatırdığı kısmın iadesi noktasında haklarını saklı tutmuştur. Her ne kadar ihtirazı kayıt mutlak şart olarak nitelendirilmese de karar da varılan sonuç bakımından önem arz etmektedir.
Kanaatimizce; %25 kira artış oranı sınırlamasından fazla ödeme yapan kiracıların kira ödemelerini yaparken ihtirazı kayıt belirtmeleri oldukça önem arz etmekle beraber fazlaya ilişkin olarak yapılan kira ödemelerinin iadesi bakımından da dava yoluna gidebileceklerdir.
Av. İsmail Erhan ŞİŞMAN
No comments so far!