Müteahhitin Ayıptan Sorumluluğu

08Şub
2023

Müteahhitin Ayıptan Sorumluluğu

Ayıp malın tüketiciye teslim edilmesi anında, taraflarca kararlaştırılmış olan hususların örnek ya da modele uygun olmaması ya da malın objektif olarak sahip olması gereken özellikleri taşımaması nedeniyle sözleşmeye aykırı olması şeklinden tanımlanır. Bir yapıyı inşa eden müteahhitin ayıptan sorumluluğu bulunmaktadır ve bu yazımızda bu sorumluluğu ele alacağız:

Ayıbın Çeşitleri Nelerdir?

Ayıp, açık ayıp ve gizli ayıp olarak ikiye ayrılır.

Açık Ayıp: Türk Borçlar Kanunu’nun 474/1 maddesi gereğince gözden geçirilmek suretiyle yapılan muayenede görülebilen ayıplara açık ayıp denir. Kanun maddesinde yapılan tanım gereğince yeni ev sahibi inşaatın teslimi ile açık ayıbı gördüğü vakit, hayatın olağan akışına uygun şekilde derhal ayıpları müteahhide bildirme külfetini yerine getirmelidir.

Bu bildirim hayatın akışına uygun şekilde derhal yapılmalıdır. Bildirim sözlü veya yazılı şekilde yapılabilir. Yazılı şekilde yapılması ispat hukuku açısından önem arz eder. Yargıtay kararlarında süreler makul şekilde değerlendirilir. Çok uzun olmaması kaydı ile 8-10 günlük süreler bildirimi geçerli kılacaktır.

Eksik İfa: Ayıp; kanunda ya da sözleşmede öngörülen unsurlardan birinin veya birkaçının nitelik itibarıyla eksikliği ya da işte olmaması gereken vasıfların olması demektir. Eksik ifa ise; müteahhittin sözleşme ile meydana getirmeyi üstlendiği eserde var olası gereken kısımların yapılmaması ya da sözleşmede bulunmasa dahi müteahhittin dürüstlük kuralı gereği yapması gereken işleri  yapmaması şeklinde tanımlanır.

Örnek vermek gerekirse Yargıtay inşaatın yüzölçümünün sözleşmede kararlaştırılan hususlardan daha küçük yapılmasını eksik ifa olarak değerlendirmektedir.

Eksik İfa Durumunda Ne Yapılabilir?

Eksik işler bakımından arsa sahibi, sözleşmenin gereği gibi ifa edilmemesine ilişkin TBK m. 112 vd. düzenlenen genel hükümlere gidecek, genel zamanaşımı süresi içinde ihbara gerek olmaksızın yükleniciyi sorumlu tutabilecek; zararının tazmin edilmesini isteyebilecektir. Ayıplı ifa durumunda ne yapılacağı konusunda aşağıda bilgi verilecektir.

İhtirazı Kayıt Nedir, Konulursa Sonuçları Nelerdir?:

İhtirazı kayıt belli hakların kullanılmasının saklı tutulması demektir. Örneğin evi müteahhitten alan kişi gördüğü ayıpların muayene edilmemesi yönünde haklarını saklı tutacak kayıtlar koyabilir. Böyle bir durumda teslimde ayıbı gören ama kayıt koyan kişi müteahhidi sorumlu tutamaz. Bir nevi ev sahibi karşı tarafı ibra etmiş olmaktadır.

Gizli Ayıp: Gizli ayıp inşa edilen malın ilk etapta yapılan muayenesinde saptanması mümkün olmayan ayıp olarak tanımlanır. Gizli ayıbı fark eden malın sahibi bunu derhal müteahhide bildirmelidir. Aksi takdirde oluşacak zararlardan kendisi sorumlu olacaktır.

Gizli ayıba birçok örnek verilebilir. Hukuk Genel Kurulu 28.1.2009 tarihli 832/34 Esas sayılı kararında ‘’Davacılara ait bağımsız bölümlerin zemininde (parke altında) bulunan kalorifer tesisatının kusurlu imal edilmesi nedeniyle, teslimden sonra ve kullanım sırasında sızıntı yapmasının gizli bozukluk niteliğindedir.’’ Hükmünü vermiştir.

Ayıptan Doğan Sorumlulukta Zamanaşımı

Türk Borçlar Kanunu’nun 478. Maddesi gereğince müteahhidin ayıptan sorumluluğuna gidebilmek için, gizli ayıp durumunda zamanaşımı 5 yıl ile sınırlanmıştır. Ancak ayıbın ortaya çıkmasında müteahhidin ağır kusuru varsa bu süre teslim tarihinden itibaren 20 yıldır.

Malı Satın Alanın Ayıptan Doğan Hakları Nelerdir?

Malın yeni sahibinin ayıp durumunda birçok hakkı vardır. Bunlardan bahsetmek gerekirse;

Aşırı Masraf Gerektirmiyorsa İşteki Ayıbın Aynen Giderilmesi

İşi kararlaştırılan şekilde yapmayan müteahhit işteki ayıbı gidermek zorundadır. Aksi takdirde Kanunu 475/3” İş sahibi, aşırı masrafı gerektirmediği takdirde, bütün masrafları yükleniciye ait olmak üzere eserin ücretsiz onarılmasını isteyebilir.” hükmü uyarınca inşaatın ayıplı kısmının sökülerek veya yıkılarak niteliğine uygun hale getirilmesi istenebilmektedir.

Bedelde İndirim

Ayıplı işin düzeltilmesi aşırı bir masraf gerektirdiği vakit, malı satan alan kişi aldığı bedelden indirim talep edebilir.

İnşaat Kabule İmkân Olmayacak Derecede Ayıplı ise Ne Yapılır?

Uygulamada çok az görülen bir husus olmakla beraber malı satan alan kişi yapılan yapının yıkılmasını ve zararının karşılanmasını isteyebilir.

Ortak Alanlardaki Ayıp Halinde Kimin Dava Açma Yetkisi Vardır?

Ortak alanlardaki ayıp halinde kat maliklerinin mi yoksa mal sahibinin mi veya yönetimin mi dava açacağı konusu uyuşmazlıkta çok fazla karşılaşılan bir durumdur. Böyle bir durumda ayıptan sorumluluk iddiası kural olarak, ayıba konu sözleşmenin tarafları arasında gündeme gelir. Örneğin apartmandaki ayıp iddiasında konu alanların çatı ve zemin izolasyonu gibi ortak alanlara ilişkin olması yönetimi doğrudan kat mülkiyetinin kurulmasından önce gerçekleşmiş sözleşmenin tarafı kılmayacaktır. Nitekim Hukuk Genel Kurulu’nun 13.12.2017 tarihli, 2017/13-689 E., 2017/1686 K. Sayılı kararında da aynı ilke benimsenmiştir.

Bu sebeple bu tür davalar bizzat kat malikleri tarafından açılmalıdır. Ancak taraflar ortak yerlerdeki zararın tapudaki arsa payına düşen kısmı tahsil edebilecektir.

Müteahhittin geç teslim nedeniyle kira kaybına sebep olması durumunda da taşınmaz sahibinin kira kaybı davası açma hakkı bulunmaktadır. Bu konuda detaylı bilgi almak için buraya tıklayabilirsiniz.

Ayıplı İnşa Davalarında Görevli ve Yetkili Mahkeme

Ayıplı satılan ev nedeniyle müteahhide karşı açılacak tazminat davalarında hangi mahkemenin görevli olduğu konusunda işin niteliği önem arz edecektir. Satın alınan ev bir tüketici ilişkisi ise görevli mahkeme tüketici mahkemesidir. Satılan ev ticari bir amaç güdülerek satıldıysa o vakit uyuşmazlığa görevli mahkeme ticaret mahkemesi bakacaktır.

Tazminat davalarında yetkili mahkeme genel yetki kurallarına göre çözüm bulur. Bu sebeple borçlunun bulunduğu yer mahkemesi yetkili mahkeme olarak kabul edilir. Tüketicinin açacağı davalarda arabuluculuk şartı sağlanan miktarlar söz konusu ise öncelikle arabulucuya başvurulmalıdır aksi takdirde açılan dava usulden reddedilir.

Ayıplı bir inşaattan kaynaklı hukuki sürece başlamadan önce mutlaka büromuzdan yada bir avukattan destek almanız önerilmektedir.

Stj. Av. Emrullah Özalp