2020
CORONA VİRÜS SÜRECİNDE İŞYERLERİNDE KİRA ÖDENECEK Mİ?
Av. Mesut Kavak / 0 Comments /CORONA VİRÜSÜN KİRA SÖZLEŞMELERİNE ETKİSİ
Dünyada ve tabiki ülkemizde hızlı bir şekilde yayılan corona virüsü insan sağlığının yanı sıra sosyal ve ekonomik hayatı da büyük ölçüde etkiledi. Sosyal ve ekonomik hayatın önemli bir parçası olan kira sözleşmeleri de bu durumdan oldukça etkilendi ve bu durum bir çok soruyu da beraberinde getirdi. Bu yazımızda işyeri ve konut kiralara açısından yapılan düzenlemeleri ve kiracıların haklarını irdeleyeceğiz:
CORONA VİRÜS MÜCBİR SEBEP MİDİR?
Mücbir sebep, hukukta görevin, taahhüdün ve sorumluluğun yerine getirilmesine engel teşkil edebilecek kişinin önceden beklemediği, öngöremeyeceği ve tahmin edemeyeceği, beklese ve tahmin etse bile, kişilerin alabilecekleri her türlü tedbirlere rağmen meydana gelmesini engelleyemeyeceği nitelikte bulunan ölüm, iflas, hastalık, tutukluluk ve buna benzer hallerdir.
Korona virüs salgını da bu çerçevede değerlendirilmelidir.
Taraflar aralarında yaptıkları kira sözleşmesinde eğer mücbir sebep halinde uygulanacak hükümleri kararlaştırmışlarsa bu durumda sözleşme serbestisi çerçevesinde kanunun emredici hükümlerine aykırı olmamak şartı ile bu hükümler uygulanacaktır.
1 MART-30 HAZİRAN 2020 TARİHLERİ ARASINDA KİRA BEDELLERİNİN ÖDENMEMESİ TAHLİYE SEBEBİ OLUŞTURMAYACAK
26.03.2020 tarihli 31080 sayılı Resmi Gazete’de yayınlanan “Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun”un Geçici Madde 2 ile iş yeri kira sözleşmelerinde 1/3/2020 tarihinden 30/6/2020 tarihine kadar işleyecek iş yeri kira bedelinin ödenememesi kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmayacaktır.
Öncelikle belirtmek gerekir ki getirilen bu düzenleme sadece işyeri kiraları ile ilgili olup konut kiralarını kapsamamaktadır.
Konut kiraları konusunda yeni bir düzenleme getirilmemiştir.
İş yeri kiralarını konu alan bu kararın işletme kiralarında da uygulanabileceği işletme kiralarının da nitelikleri gereği bu kapsamda olduğu anlaşılmalıdır.
Ayrıca getirilen bu düzenleme kiracıya kira bedelini ödememe konusunda bir hak sağlamamaktadır. Tarafların hak ve yükümlülükleri aynen devam etmektedir.
KİRACILAR KİRA ÖDEMELERİNİ İHTİRAZİ KAYITLA YAPMALILAR
Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesine göre sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.
Corona virüs sebebiyle işyerini kapatan yada kısmen çalışma yapabilen kiracı işyeri sahipleri ile işletmeciler açısından kiracıda aşırı ifa güçsüzlüğü oluşturduğu kabul edilebilir ve madde 138 uygulama alanı bulabilir.
Kiracının öngöremeyeceği ve elinde olmayan sebeplerle ortaya çıkan kitlesel salgın nedeniyle aşırı ifa güçlüğü içinde olan borçlu(kiracı, işletmeci) borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteyebilir. Bu nedenle kira ödemesi yapacak kiracıların “yasal haklarım saklıdır” yada benzeri bir ifadeyle ihtirazi kayıt ile ödeme yapmaları dava açabilmeleri için önem arz etmektedir.
KİRACILAR İŞYERLERİNİN KAPALI OLDUĞU DÖNEM İÇİN DAVA AÇABİLİR Mİ?
Mevcut hukuki düzenlemeler dikkate alındığında aşağıda detaylıca belirteceğimiz işyerleri açısından uyarlama davası açılabileceğini değerlendirmekteyiz. Bu durumda Borçlar Kanunu’ndaki düzenlemeler ile birlikte sözleşmede mücbir sebebe ilişkin yer alan düzenlemeler de mahkeme tarafından dikkate alınacaktır.
Aşağıda saydığımız işyerlerinin T.C. İçişleri Bakanlığı Genelgesi ile faaliyetlerinin geçici süreyle durdurulması sebebiyle kiraya verenin(mal sahibi) kiralanan taşınmazı hazır bulundurma yükümlülüğü gerçekleşmeyeceğinden kiracının uyarlama davası ile faaliyete duran aylara yönelik kira bedelini uyarlanmasını talep etmesinde hukuki yarar bulunmaktadır.
HANGİ İŞYERLERİ UYARLAMA DAVASI AÇABİLİR?
Tiyatro, sinema, gösteri merkezi, konser salonu, nişan/düğün salonu, çalgılı/müzikli lokanta/kafe, gazino, birahane, taverna, kahvehane, kıraathane, kafeterya, kır bahçesi, nargile salonu, nargile kafe, internet salonu, internet kafe, her türlü oyun salonları, her türlü kapalı çocuk oyun alanları (AVM ve lokanta içindekiler dahil), çay bahçesi, dernek lokalleri, lunapark, yüzme havuzu, hamam, sauna, kaplıca, masaj salonu, SPA ve spor merkezleri gibi işletmeler faaliyetlerinin durması sebebiyle kapalı kaldıkları süreye yönelik kira bedelinin uyarlanması davası açabileceklerdir.
Konuyla ilgili olarak hukuk büromuzla irtibata geçerek detaylı bilgi alabilirsiniz.
Stj. Av. Kubilay Susam
No comments so far!