Arsa Payı Düzeltme Davası

13Mar
2025

Arsa Payı Düzeltme Davası

Bu yazımızda arsa payı düzeltme davası nedir, nerede açılır, kim açabilir gibi soruların cevabına yer verilmektedir.

Arsa Payı Nedir, Nasıl ve Neye Göre Belirlenir?

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu 3. maddesi uyarınca; bir arsa üzerinde bulunan ortak mülkiyet hakkı içinde, bağımsız bölümlere ayrılan kısımlara arsa payı denir. Buna göre; ofis, daire, dükkân gibi her bağımsız bölüm sahibi, binanın yapıldığı arsa üzerinde de belli bir paya sahip olur.

Maliklerin sahip olduğu paylar ile bağımsız bölümlerin değer oranlarının birbirine orantılı olması gerekir. Eğer sahip olunan paylarla, bağımsız bölümlerin değerlerinin oranları birbirine orantılı değilse, arsa payının düzeltilmesi davası açılması gerekir.

Arsa payının düzeltilmesi davası, mülkiyet hakkına ilişkin olup bir tespit davası niteliğindedir. Dolayısıyla ayni hakkın tespitine ilişkin olmasından dolayı herhangi bir zamanaşımı süresine tabi değildir. İskân durumuna göre kat mülkiyeti veya kat irtifakı sona erinceye kadar açılabilir.

Arsa Payı Düzeltme Davası Zamanaşımı

Arsa payının hatalı olup olmadığının belirlenmesinde, bağımsız bölümlerin değerine göre bir belirleme yapılması gerektiği ve bu belirlemenin de bağımsız bölümlerin güncel değerlerine göre değil; inşaat tamamlandığında, iskan durumuna göre kat mülkiyeti veya kat irtifakına geçiş anındaki değerlerine göre gerçekleşeceği unutulmamalıdır.

Yargıtay kararlarına göre arsa payının belirlenmesinde, bağımsız bölümlerin cinsi, bulunduğu kat, alanı, ısınma sistemi, aydınlanması, mimari kullanımı ve konumu, cephesi ve manzarası gibi hususlar esas alınır. Değerlendirmeye esas alınacak tarihten sonra gerçekleşen cins ve manzara değişiklikleri, bakım ve onarım çalışmaları nedenleriyle meydana gelen değer artış ve eksilmeleri dikkate alınmaz.

Dolayısıyla bir bağımsız bölüme tahsis edilmiş olan arsa paylarında hata bulunup bulunmadığının belirlenmesinde, her bir bağımsız bölümün günümüzdeki değeri değil, arsa paylarının bağımsız bölümlere tahsis edildiği tarihteki değeri dikkate alınır.

Arsa Payı Düzeltme Davalarında Arabuluculuk Zorunlu mu?

Arsa payı düzeltme davası, taşınmazın aynına ilişkin bir dava olduğu için, 01.09.2023 tarihinden itibaren getirilen arabuluculuk şartı kapsamında değildir. Bu nedenle, dava açılmadan önce arabulucuya başvurmak zorunlu değildir. Ancak, tarafların kendi aralarında anlaşarak arabuluculuk yolunu tercih etmeleri mümkündür.

Arsa Payı Düzeltme Davasının Yıkılmış Bina İçin Açılamayacağı

Arsa payı düzeltme davaları, mevcut bir yapının arsa paylarının hatalı olup olmadığını tespit etmek için açılır. Ancak, yapı yıkılmışsa ve tapu kaydında artık bağımsız bölümler görünmüyorsa, arsa payının düzeltilmesi mümkün olmayacaktır. Çünkü bu durumda kat mülkiyeti sona ermiş olup taşınmaz, paylı mülkiyet statüsüne geçmiş olacaktır.

Bu nedenle, özellikle kentsel dönüşüm süreçleri başlamadan önce arsa payının düzeltilmesi davasının açılması büyük önem taşır. Aksi takdirde, yıkım sonrası yapılacak yeni düzenlemelerde, bağımsız bölümler için önceki arsa payları esas alınamayacaktır.

Kentsel dönüşüm süreçlerinde tahliye ile ilgili bilgi almak isterseniz buraya tıklayarak ilgili yazımızı da okuyabilirsiniz.

Arsa Payının Düzeltilmesi Neden Açılır?

Binada bulunan dairelerin eşit arsa payına sahip olması, her dairenin aynı değere sahip olmaması sebebiyle hakkaniyetli bir durum değildir. Bazı durumlarda ise müteahhitler, kendi paylarına düşen bölümlerin arsa payları oranlarını daha yüksek şekilde ayarlayabilir. Bu durum ise bina yönetimi sırasında ve binanın kentsel dönüşüm için yıkılması halinde hukuki bazı sorunların ortaya çıkmasına neden olur.

Kat mülkiyeti veya kat irtifakının kurulması aşamasında hatalı olarak eksik veya fazla tahsis edilen arsa paylarının malikler açısından önem arz etmediği düşünülebilmektedir. Ancak, arsa payı eksik gösterilmiş olan taşınmazların değeri düşebilmekte ve kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin hazırlanma aşamasında müteahhitten arsa payı oranında kat alınacak olmasından dolayı hukuken daha elverişsiz durumlar yaşanabilmektedir. Bu sebeple Kat Mülkiyeti Kanununun 3. ve 44. maddeleri çerçevesinde arsa payının düzeltilmesi davası açılması gerekmektedir.

Arsa Payının Düzeltilmesi Davasında Taraflar Kimlerdir?

Arsa payının düzeltilmesi davası, mülkiyet hakkını sonradan elde etmiş olsalar dahi arsa payı hatalı ve eksik yazılmış olan kat mülkiyeti veya kat irtifakı sahipleri ile bunların mirasçıları tarafından açılabilen bir tespit davasıdır. Dolayısıyla ana taşınmaz üzerinde arsa payı bulunmayan üçüncü kişilerin arsa payının düzeltilmesi davası açma hakkı söz konusu değildir.

Arsa Payının Düzeltilmesi Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

Arsa payının düzeltilmesi davasına ilişkin kanuni düzenleme Kat Mülkiyeti Kanununda yer almaktadır. Kat Mülkiyeti Kanunu Ek Madde 1 gereğince, Kat Mülkiyeti Kanununa ilişkin uyuşmazlıklarda Sulh Hukuk Mahkemeleri yetkili kılınmaktadır. Yetki hususunun belirlenmesinde ise Hukuk Muhakemeleri Kanunundaki genel yetki kuralları dikkate alınacaktır. Yani taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkili olacaktır.

Siz de açtığınız veya açacağınız dava ile ilgili hukuki destek almak için 0532 652 54 54 numaralı telefondan ofisimize ulaşabilirsiniz.