Konut ve İş Yeri Tahliye Davası

14Haz
2020

Konut ve İş Yeri Tahliye Davası

Hukukumuzda kira sözleşmesi ve buna bağlı olarak kiralanan konutun veya iş yerinin tahliyesi 6098 sayılı Borçlar Kanunu’nda düzenlenmiştir. Kanuna göre barınma ihtiyacını karşılayan her türlü yer konut olarak, bir yapı içerisinde yer alan niteliği iş yeri olan bağımsız bölümler ise çatılı iş yeri olarak tanımlanmıştır.

KİRALANAN TAŞINMAZIN DAVA YOLUYLA TAHLİYE SEBEPLERİ
Borçlar Kanunu’na göre kiralanan taşınmazın tahliyesi için kiracıdan yada kiraya verenden(mal sahibinden) kaynaklı sebeplerle tahliye sürecine başlanabilir.

1) KİRAYA VERENDEN KAYNAKLI SEBEPLERLE TAHLİYE DAVASI

a) Kiraya Verenin Konut Gereksinimi

6098 sayılı Borçlar Kanunu md.350’ye göre kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa kiraya veren mal sahibi taşınmazın tahliyesini talep edebilir.

Belirtmek gerekir ki taşınmazın maddenin birinci fıkrasında ifade edilen şekilde tahliye edilebilmesi için bir takım şartların gerçekleşmesi gerekir. Öncelikle kanunda sayılan kişilerin gerçek bir ihtiyacının ortaya çıkması gerekmektedir. Kanunda belirtilen alt soy ifadesi sadece kiraya verenin çocuklarını kapsamaz aynı zamanda torunlarını ve onların da alt soylarını kapsamaktadır. Aynı şekilde üstsoy ifadesi de kiraya verenin anne babasının yanında nine ve dedeyi de kapsamaktadır.

Yargıtay ihtiyaç sebebiyle tahliyede kiraya verenin ihtiyacının gerçek ve samimi olması şartını aramaktadır. Örneğin aynı bölgede başka bir taşınmazı olan mal sahibi ihtiyaç nedeniyle tahliye talebinde bulunamayacaktır.

Ayrıca kiraya veren, tahliye davası açmadan önce yeni kira döneminin ilk kira bedelini ihtirazi kayıt koymadan alırsa ve TBK m.353 uyarınca kiracıya yazılı bildirimde bulunmamışsa artık bu sebebe dayanarak tahliye davası açamaz.

b) İmar ve İnşa Sebebiyle Tahliye

Kiralanan taşınmazın yeniden inşaasının gerekmesi veya imarı amacıyla esaslı bir tadilat yapılacak olması, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkansız hale gelecekse kiraya veren mal sahibi tahliye davasıyla taşınmazın tahliyesini talep edebilir. Ancak dikkat etmek gerekir ki kiralananın inşaası ve imarı amacıyla yapılacak işlemler gerekli olmalıdır ve açılacak tahliye davasında bu işlerin gerekliliğinin ve kiralanan taşınmazın kullanılmasının bu işlemler sırasında imkansız olduğunun ispatı gerekecektir.

Yukarıda saydığımız ihtiyaç, imar veya inşa sebebiyle belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde tahliye davası açılabilecektir.

c) Yeni Malikin Gereksinimi Sebebiyle Tahliye

Kanunda sayılan tahliye sebeplerinden biri diğeri yeni malikin konut veya işyeri gereksinimi nedeniyle kiracının tahliyesini talep etmek hakkıdır. TBK m.351’e göre kiralanan taşınmazı sonradan edinen kişi; kiraya konu taşınmazı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.

Yeni bir taşınmaz satın alanlar buradaki şekil şartına uymazlarsa hak kaybına uğrayabilecektir. Sürelere dikkat çekmek gerekirse;

Taşınmazı satın aldıktan 1 ay sonra kiracıya yazılı bildirim,

6 ay sonra tahliye davası,

Bu iki şartı yerine getirmeyen yeni mal sahibi dava açma hakkını ve bu sebebe dayanarak konutu veya iş yerini tahliye hakkını kaybedecektir.
Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilecektir.

2) KİRACINDAN KAYNAKLI SEBEPLERLE TAHLİYE DAVASI

a) Kiracının Taşınmazı Boşaltmayı Taahhüt Etmesi

6098 sayılı Borçlar Kanunu’nun 352. maddeine göre; kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.

Burada bahsedilen durum kiracının belli bir tarihte taşınmazı boşaltmayı yazılı olarak üstlenmesi yani kiraya veren mal sahibine tahliye taahhüdü vermesi halidir. Tahliye taahhüdünün geçerliliği bir takım şartlara bağlanmıştır. Bu şartlar özetle şu şekildedir:

Tahliye taahhüdünün yazılı olarak yapılmış olması,
Kiracı tarafından bizzat veya yasal temsilcisi tarafından verilmiş olması,
Belirli bir tarih belirleniş olması,ve serbest irade ile verilmelidir.
Serbest iradeyle kira sözleşmesinden daha sonraki bir tarihte verilmiş olması,

Bu şartların sağlanması halinde kiraya veren, tahliye taahhütnamesindeki tarihten itibaren 1 ay içerisinde icra yoluna başvurmak veya dava açmak suretiyle kira sözleşmesini sona erdirebilecektir.

b) Kiracının Borcunu Ödememesi Sebebiyle Tahliye

Uygulamada kiracının tahliyesi için en sık karşılaşılan durum ise Borçlar Kanunu m.352/2’de düzenlenen kiranın ödenmemesi veya geç ödenmesi sebebiyle tahliyedir. Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.

c) Oturmaya Elverişli Başka Bir Konutun Bulunması Sebebiyle Tahliye

Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilecektir.

Tahliye Davası Nerede Açılır?

Konut veya çatılı işyeri kiralarında kiracıya karşı açılacak tahliye davası taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesinde açılacaktır.

Tahliye Davasında Harcın Belirlenmesi ve Miktarı

T.C. Yargıtay 6.Hukuk Dairesi 2015/7088 E. ve 2015/9126 K. sayılı kararında, tahliye davalarında Harçlar Kanun’unun 17. maddesinde tahliye davalarında bir yıllık kira bedeli üzerinden harç alınması gerektiğine hükmetmiştir. Yani açılacak davanın değeri tahliye tarihindeki kira bedelinin bir yıllık karşılığı olarak tahliye davası dilekçesinde beyan edilecek, mahkeme de bu bedel üzerinden harç hesap edecektir.

Tahliye Davası Ne Kadar Sürede Sonuçlanır?

Tahliye davaları tahliye sebeplerinin türüne, dosyanın bir tahliye davası avukatı ile takip edilip edilmemesine, dosya kapsamında yapılacak delil araştırmalarına ve mahkemelerin iş yoğunluğuna göre farklı sürelerde sona erebilmektedir. Tahliye davaları basit yargılama usulü ile görüldüğünden diğer davalara göre daha kısa sürede sonuçlanmaktadır.

Tahliye Kararının İcrası Nasıl Olur?

Tahliye kararının icra edilebilmesi için mahkeme tarafından kararın kiracıya tebliğ veya tefhiminden itibaren 10 gün geçmesi gerekir. Kanundan kaynaklı bu on günlük süre içerisinde taşınmaz tahliye edilmezse kiracı taşınmazdan icra zoruyla çıkarılır. Kiracının tahliye kararını temyiz ettiği varsayımında kararın icrası durmaz kiraya veren taşınmazın tahliyesini isteyebilir.Ancak kiracı üç aylık kira bedelini teminat göstermesi şartıyla kararın icrasının istinaf incelemesinden sonraya bırakılmasını isteyebilir.

Evinizin yada iş yerinizin tahliyesi ile ilgili bilgi ve hukuki destek almak isterseniz bizimle 0216 428 54 54 nolu telefondan irtibat kurabilirsiniz.

Stj. Av. Kubilay Susam